Du er her

Byrådet - 26-06-2020

Byrådet - 26-06-2020

Dato: Fredag den 26. juni 2020 Tid: Kl. 10:29
Udvalg/Råd: Byrådet
Dokument: 112020.pdf
  • Punkt 1 Godkendelse af dagsorden for mødet den 26. juni 2020

    SagsID/Sagsnummer: 17/24256
    Sagen afgøres i: Byrådet

    Beslutning i Byrådet den 26-06-2020

    Godkendt.

     

    Ej til stede: Mazlum Øz, Henrik Kjær, Torben Lollike, Britta Nielsen, Lisbeth Andersen, Sadik Topcu og Per Flor

  • Punkt 2 Tilsagn til opførsel af 17 almene familieboliger og 16 almene ældreboliger, Skema A Arsenalet (PBU)

    SagsID/Sagsnummer: 20/2721
    Sagen afgøres i: Byrådet
    bilag_1_-_arsenalet_-_ansoegning.pdf.pdf bilag_2_-_skema_a_-_arsenalet_-_udskrevet_18.05.2020.pdf.pdf bilag_3_-_arsenalet_-_seniorbofaellesskab.pdf.pdf

    Indledning

    Sagsgang:

     

    BY

    ØK

    ÆGU

    PBU

    KMU

    BUU

    KFU

    SAMU

    Orientering

     

     

     

     

     

     

     

     

    Indstilling

     

    x

     

    x

     

     

     

     

    Beslutning

    x

     

     

     

     

     

     

     

    BY=Byråd, ØK=Økonomiudvalg, ÆGU=Ældre- og Genoptræningsudvalg, PBU=Plan- og Boligudvalg, KMU=Klima- og Miljøudvalg, BUU=Børne- og Undervisningsudvalg, KFU=Kultur- og Fritidsudvalg, SAMU=Social- og Arbejdsmarkedsudvalg

     

    Byrådet skal tage stilling til den af Lejerbo (nu Bo-Vita) ved Bo-Vest fremsendte Skema A ansøgning om støtte til nybyggeri af 17 almene familieboliger og 16 almene ældreboliger til afdeling Arsenalet beliggende på Teglovnsvej 25K, Arsenalet.

    Beskrivelse af sagen

    Tilsagn til støtte af alment byggeri gives af kommunalbestyrelsen, herunder tilsagn på vegne af Staten til løbende ydelsesstøtte til byggeriet.

     

    Handlingsforløb af støttesagen (efter reglerne for nybyggeri):

     

    • Skema A: Tilsagn til støttet byggeri. (Påbegyndelse af projektering, afholdelse af licitationer m.m.). Der er tale om begunstigende forvaltningsakt, som ikke uden videre kan tilbagekaldes. Der er tale om, at kommunen indenfor den givne fuldmagt i almenboligloven har givet et tilsagn.

     

    • Skema B: Godkendelse af anskaffelsessum før påbegyndelse. På grundlag af resultatet af den afholdte licitation godkendes et endeligt budget. Dette budget skal overholde det bindende maksimumsbeløb, og dette kan ikke overskrides ved skema C, dog kan udgifter til indeksering af entreprisesummen ud over fastprisperioden medtages udenfor maksimumsbeløbet. Der godkendes en foreløbig leje.

     

    • Skema C: Byggeregnskab. Byggeriet er afsluttet, og byggeriet er gået i drift. Der godkendes et revideret regnskab og en endelig leje.

     

    Boligorganisationen har 15 måneder fra skema A’s godkendelse til fremsendelse af skema B.

     

    Projektet:

    Projektet defineres som et Seniorbofællesskab og er målrettet seniorer (+55 år) som har lyst til at bo et sted, som understøtter en sund og aktiv livsstil med samvær. De specifikke aktiviteter formuleres og drives af fællesskabet selv. Se bilag 3 for yderligere oplysninger om Bo-Vitas plan for seniorbofællesskabet på Arsenalet.

     

    Etableringen af Afdeling Arsenalet er et samarbejde mellem Bo-Vest og Bo-Vita.

    Afdelingen kommer til at bestå af 17 familieboliger og 16 ældreboliger samt et fælleshus som opføres i som tæt-lavt byggeri, se bilag 1.

     

    Der planlægges opført:

     

    Projektet overholder lokalplanens krav.

     

    Anskaffelsessummen for boligerne inklusiv moms udgør ifølge Skema A, se bilag 2:

     

     

    Svarende til en anskaffelsessum på 21.450 kr. pr. m2 for familieboliger og 27.000 kr. pr. m2 for ældreboliger.

     

    Boligerne finansieres på følgende vis:

     

     

    Huslejeniveauet for boligerne er:

     

     

    Hvis skema B indsendes til godkendelse i et kommende kalenderår, vil maksimumsbeløbet blive reguleret, og anskaffelsessummen dermed forhøjet. Forhøjelsen vil erfaringsmæssigt forventes at udgøre et beløb i størrelsesordenen godt 1 %.

     

    Kommunen skal, som følge af de gældende støttevilkår, stille kommunal regaranti for den del af realkreditbelåningen, der ligger ud over 60 % af ejendommens værdi. Garantiberegning kan først foretages endeligt, når byggeriet er opført. Der vil dog kunne foreligge en foreløbig beregning ved skema B (godkendelse af endeligt budget før påbegyndelse). Det er et vilkår, for at opnå den statslige støtte, at kommunen påtager sig den regaranti, som måtte blive krævet af det långivende realkreditinstitut. Det anslås, at regarantien vil udgøre ca. 58 % af lånet, hvilket indebærer et beløb i størrelsesordenen 41,5 mio. kr.

     

    Anvisning ældreboliger

    Som udgangspunkt er det kommunen, der har anvisningsretten på alle ældreboliger og derfor skal dække tomgangsleje. Bygherren har oplyst, at det vil være muligt at indgå en aftale med kommunen om anvisning til ældreboliger. En sådan aftale indgås efter almenboliglovens § 55, og den vil indebære, at kommunen ikke skal afholde tomgangsudgiften ved manglende udlejning. Det foreslås, at administrationen bemyndiges til at indgå en sådan aftale. Aftalen medfører i praksis, at Ringsted Kommune ikke vil have nogen direkte udgifter ved tomgang af ældreboligerne. Ud fra princippet om balanceleje vil det være boligafdelingens øvrige beboere, der kommer til at dække manglende indtægter pga. eventuelt tomgangsleje.

     

    Det er Social- og Sundhedscenteret, der visiterer borgere til handicapegnede boliger i Ringsted Kommune. Der er pt. 70 borgere/par på venteliste til en handicapegnet bolig, hovedsagligt enlige. Social- og Sundhedscentrets erfaring er, at borgere på ventelisten højest kan betale en husleje på 6.500 kr. eksklusive forbrug, hvis de er enlige, og højest 8.000 kr., hvis der er tale om par.

     

    Hvis den handicapegnede bolig ikke kan udlejes til den tiltænkte personkreds, jf. Ringsted Kommunes visitationskrav for handicapboliger, må boligorganisationen gerne udleje boligen til andre. Det bemærkes i den sammenhæng, at alle på ventelisten skal tilbydes det ledige lejemål inden boligen kan udlejes til anden side. Huslejen ved udlejning til ikke visiterede, er den fastsatte husleje for ældreboligen, som er højere end for en familiebolig med samme størrelse.

    Inddragelse og høring

    Ældrerådet og Handicaprådet

    Økonomi

    Der søges i forbindelse med godkendelse af Skema A, om et tilsagn om støtte på 9,015 mio. kr. i Grundkapital lån samt godkendelse af den samlede anskaffelsessum på 82,161 mio. kr.

     

    Der er ikke budgetmæssig dækning til den kommunale andel af anskaffelsessummen på 9,015 mio.kr. Det foreslås bevilliget et kassetræk. Det bemærkes at kommunen har solgt grunden til disse boliger for 12,612 mio. kr.

    Vurdering

    Der skønnes ikke at være en væsentlig risiko ved den obligatoriske kommunegaranti i sagen. Det er administrationens vurdering, at projektets mindre centrale placering uden for Ringsted by og det forventede huslejeniveauet vil indebære, at i alt fald de mindste boliger kan lejes ud.

     

    Huslejerne på de 8 største ældreboliger er højere, end administrationen vurderer at borgerne på venteliste til en handicapvenlig bolig kan betale. Administrationen vurderer dog samtidigt, at der er visitationsberettigede borgere uden for ventelisten, som er interesseret i større ældreboliger og som kan betale den højere husleje. Det er administrationens vurdering, at de større ældreboliger passer ind i planstrategien hvoraf det fremgår at kommunen ønsker at tilbyde seniorboliger og bofællesskaber som en del af kommunens boligmasse. Boligselskabet forventer ikke udlejningsproblemer i afdelingen.

     

    Projektets behov for kommunal regarantistillelse er foreløbigt anslået til at udgøre ca. 65 % af lånet. Regarantien påvirker ikke kommunens låneramme.

     

    Der er administrations vurdering at de gældende støttebetingelser og kravene i den gældende lokalplan er overholdt.

     

    Administrationen forventer at projektets anskaffelsessum vil blive på 82,161mio. kr. vil medføre en udgift til kommunal grundkapitallån på 9,015 mio.kr. Kommunens udgifter forventes at komme til udbetaling 2020 – 2021.

    Indstilling

    Direktionen indstiller,

     

    1. at der ydes et tilsagn på grundlag af skema A til nybyggeri af 17 familieboliger og 16 ældreboliger ved afdeling Arsenalet med en anskaffelsessum på 82,161 mio. kr.
    2. at kommunens udgift på 9,015 mio. kr. i kommunalt grundkapital lån finansieres via ved et kassetræk.
    3. at der ydes en kommunal regaranti for den del af lånet, der får sikkerhed ud over 60 % af ejendommens værdi.
    4. at lejen på 1.032 kr. pr. m2 i gennemsnit godkendes foreløbigt.
    5. at administrationen bemyndiges til at indgå en aftale med boligorganisationen efter almenboliglovens § 55, og som fritager kommunen for betaling af tomgangslejen ved ældreboligerne, hvis denne skulle forekomme.
    6. at administrationen bemyndiges til at godkende skema B forudsat, at anskaffelsessummen ikke overstiger den godkendte anskaffelsessum i skema A eventuelt med den årlige regulering af maksimumsbeløbet, og at de gældende støttebetingelser i øvrigt overholdes.

    Beslutning i Handicaprådet den 09-06-2020

    Indstillingen er taget til efterretning.

    Beslutning i Ældrerådet den 15-06-2020

    Ældrerådet anbefaler, at der gives tilsagn om opførelse af 17 almene familieboliger og 16 almene ældreboliger og finder det positivt, at der opføres boliger målrettet ældre.

    Ej tilstede: Bent Jørgensen, Inger Glerup og Lisbet Jane Lang Nielsen.

     

    Beslutning i Plan- og Boligudvalget den 22-06-2020

    Ad 1-6: Anbefales godkendt.

    Beslutning i Økonomiudvalget den 24-06-2020

    Anbefales godkendt.

    Beslutning i Byrådet den 24-06-2020

    Sagen udsat.

    Supplerende sagsfremstilling

    I sagsfremstillingen indgår nedenstående fordeling af projektets finansiering:

     

     

    Beløbene er korrekte og stemmer til oplysningerne i skema A, se bilag 2. Procentsatserne i parenteserne er forkerte.

     

    Størrelsen på det kommunale grundkapitallån fastsættes på baggrund af det gennemsnitlige bruttoetageareal for de enkelte boligtyper i projektet. Projektet på Arsenalet er sammensat af 17 almene familieboliger og 16 almene ældreboliger.

     

    Det gennemsnitlige bruttoareal på de 17 almene familieboliger er 110 m2, se bilag 2. Af almenboliglovens § 118 a, stk. 3 fremgår det at hvis det gennemsnitlige bruttoareal er lig med eller større end 105 m2 er det kommunale grundkapitallån på 12 % af anskaffelsessummen.

     

    Det gennemsnitlige bruttoareal på de 16 ældreboliger er 98 m2, se bilag 2. Af almenboliglovens § 118 a fremgår det at hvis det gennemsnitlige bruttoareal er mellem 90 m2 og 105 m2 er det kommunale grundkapitallån på 10 %.

     

    Vægtningen af de to boligtyper medfører at grundkapitallånet i hele projektet udgør ca. 11 % af anskaffelsessummen og at realkreditlån udgør ca. 87 %. Beboerindskuddet på 2 % påvirkes ikke af boligstørrelserne.

    Beslutning i Byrådet den 26-06-2020

    Ad 1.-6. Godkendt.

     

    Ej til stede: Mazlum Øz, Henrik Kjær, Torben Lollike, Britta Nielsen, Lisbeth Andersen, Sadik Topcu og Per Flor